賃貸借契約の終了に関するトラブル

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賃貸借契約の終了に関するトラブル

借主との建物の賃貸借契約を終了したい場合は、合意による解約(合意解除・合意解約)が望ましいです。合意解約では、トラブルを何一つ生じさせることなく、賃貸借契約を終了させることができます。

しかし、合意により契約を解除できない場合、貸主は非常に煩雑な手続きをしなくてはなりません。


まず、合意により賃貸借契約を解除できない場合で、契約期間の定めがあるときは、貸主は契約期間満了日の1年前から6ヶ月前までの間に「更新拒絶通知」を出さなければなりません(借地借家法26条1項)。もし、この期間中に通知をしなければ契約は更新されたと見なされます。
また、たとえ通知を行って契約期間が過ぎても、借主が依然と変わりなく使用し続けているのに貸主が異議を述べなかった場合も、契約が更新されたと見なされてしまいます(借地借家法26条2項)。


契約期間に定めがない場合、貸主は借主に対して「解除・解約の申し入れ」をする必要があります。貸主から解約を申し入れた場合、その申し入れた日から6ヶ月の経過により賃貸借契約は終了します(借地借家法27条1項)。この場合も、更新拒絶通知を送達する場合と同様、異議を述べなければ契約が更新してしまいます(借地借家法27条2項)。


このように、契約期間の定めがある場合は「更新拒絶通知」、ない場合は「解約の申し入れ」をそれぞれ少なくとも半年前に借主に対してしなければなりません。これだけでも、注意を要することですが、さらにこれらの要件に加えて、賃貸借契約を終了させるには、賃貸借契約を終了させる「正当の事由」がなければならないとされています(借地借家法28条)。

この「正当の事由」の有無は、
・建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む)がそれぞれ当該建物の使用を必要とする事情
・建物の賃貸借に関するこれまでの経過
・建物の利用状況
・建物の現況
・建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出
といった、様々な要素を総合的に考慮して判断されます。そのため、「友人に部屋を貸すために」といった貸主側の事情・都合のみでは「正当の事由」は認められないということになります。


以上のように、借地借家法は借主を厚く保護しており、単に契約を解除するにしても、合意解除できない場合は、様々な条件を満たしておかなければ明け渡しを請求しても認められません。

借主と「言った言わない」の水掛け論をしないためにも、例えば「更新拒絶通知」や「解約の申し入れ」をする際は内容証明郵便で行うなど、トラブルが生じるリスクを少しでも減らす心がけが必要になります。





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